El alquiler flexible, (también llamado Flex Living) se ha consolidado como una de las fórmulas más rentables y legales para propietarios que buscan ingresos sin las restricciones del alquiler turístico.
Pero surge una duda clave:
¿Qué impuestos se pagan con el alquiler flexible?
Esta guía explica qué impuestos paga un propietario con alquiler flexible (por meses) y en qué casos puede cambiar el tratamiento fiscal.
Nos centramos en IRPF/IVA para residentes, IRNR para no residentes, retenciones y modelos, con ejemplos claros.
Cómo ve Hacienda el alquiler flexible
Antes de declarar tus ingresos, conviene entender cómo clasifica Hacienda el alquiler flexible.
Hacienda considera el alquiler flexible como un arrendamiento de vivienda por meses, y su tratamiento fiscal depende de los servicios que se ofrezcan.
En la mayoría de los casos se clasifica como rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF y está exento de IVA, igual que un alquiler residencial normal.
Sin embargo, cuando el propietario presta servicios similares a los de un hotel, como limpieza periódica incluida, cambio de sábanas o toallas, o atención continuada al inquilino, el arrendamiento pasa a considerarse una actividad económica, lo que implica aplicar un 10% de IVA y cumplir con las obligaciones propias de autónomo o empresa.
Es decir:
- Regla habitual: alquiler de vivienda por meses:
Clasificado como capital inmobiliario en el IRPF, con IVA exento. - Excepción: si ofreces servicios similares a hotel (limpieza periódica incluida, cambio de sábanas/toallas, recepción/atención continuada), se considera actividad económica:
IVA 10% y obligaciones de autónomo/empresa.
Importante: incluir suministros/wifi no rompe la exención por sí solo, lo que la rompe es el paquete de servicios de hospedaje.
El alquiler flexible se formaliza mediante un contrato de temporada (art. 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), destinado a cubrir una necesidad de residencia temporal del inquilino, distinta de la vivienda habitual, aunque existen diferencias entre el flexible y el de temporada.
El tratamiento fiscal del alquiler flexible depende de si se considera simple arrendamiento o prestación de servicios. Esta es la distinción clave que Hacienda aplica
Impuestos que afectan al propietario
Los tres impuestos fundamentales en el alquiler flexible son:
- IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y tasas municipales
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IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
En el IRPF, los ingresos del alquiler flexible tributan como rendimientos del capital inmobiliario (art. 22 Ley 35/2006), siempre que el propietario sea persona física y no preste servicios propios de hotelería.
- Ingresos: la suma de rentas mensuales percibidas durante el año.
- Gastos deducibles: comunidad, IBI, seguros, intereses de hipoteca, reparaciones, amortización (3 % anual del valor de la construcción).
- Declaración: en la renta anual (modelo 100).
No se aplica la reducción del 60 % por vivienda habitual, ya que este tipo de alquiler no tiene uso permanente.
Esa reducción solo aplica al arrendamiento de vivienda habitual según el art. 23.2 LIRPF.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Depende de si se prestan o no servicios propios de la industria hotelera.
- Sin servicios (alquiler simple con mobiliario y suministros): exento de IVA según el art. 20.Uno.23º de la Ley del IVA.
- Con servicios tipo hotel (limpieza diaria, restauración, recepción): sujeto a IVA al 10 %.
En la mayoría de los casos de alquiler flexible o por meses, la actividad está exenta de IVA porque se limita a ceder un inmueble amueblado con suministros, sin servicios complementarios de hostelería.
Por tanto, el propietario no repercute IVA en la factura ni se lo deduce.
Retenciones y modelos
- Si alquilas a una empresa o persona jurídica (por ejemplo, empresa que aloja empleados), la empresa debe practicar una retención del 19 % en el pago (art. 101 LIRPF y art. 75 RIRPF).
- Si alquilas a particulares, no hay retención y declaras los ingresos tú directamente en la renta.
- Si eres autónomo y gestionas varias viviendas, puedes tributar como actividad económica y presentar modelos 130 y 303 trimestralmente (casos de gestión profesionalizada).
Incluso cuando la renta la abona una empresa para alojar a su empleado, si el destino es vivienda, no corresponde retención ni IVA.
IBI, tasas y otros impuestos locales
El propietario sigue siendo responsable del pago del IBI anual y, en su caso, de las tasas municipales (basura, alcantarillado). Estos gastos son deducibles en IRPF.
En ciudades como Madrid, Málaga o Valencia, los ayuntamientos no aplican impuestos adicionales al alquiler flexible, a diferencia de los alojamientos turísticos.
No residentes (IRNR)
Si eres propietario no residente en España y alquilas bajo el modelo flexible, tributas por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).
El tipo aplicable es del 19% si resides en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo, y del 24% si vives fuera de esas zonas.
Los residentes en la UE o EEE pueden deducir los gastos vinculados al inmueble, como IBI, reparaciones o comunidad, mientras que los demás tributan sobre los ingresos brutos sin deducciones.
Por los meses en que la vivienda permanezca vacía, deberás imputar una renta inmobiliaria calculada según el coeficiente catastral vigente.
La declaración se realiza mediante el Modelo 210, tanto para los ingresos obtenidos como, si corresponde, para las imputaciones de los periodos sin alquiler.
Impuestos locales
En cuanto a los impuestos locales, el propietario del alquiler flexible es responsable de abonar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y, en su caso, la tasa de residuos urbanos o de recogida de basuras.
Estos importes son gastos deducibles en la declaración del IRPF o del IRNR cuando el inmueble genera rendimientos por arrendamiento.
Por otro lado, algunas comunidades autónomas o ayuntamientos aplican una tasa turística a las estancias de corta duración; sin embargo, el alquiler flexible. al destinarse a residencia temporal y no turística, suele quedar exento de dicha tasa.
En cualquier caso, siempre conviene revisar la normativa específica del municipio para asegurarse.
Resumen fiscal
- IRPF (residente): normalmente es rendimiento del capital inmobiliario. No aplica la reducción del 60% (no es vivienda habitual del inquilino).
- IVA: en general exento al destinarse a vivienda, pero se devenga 10% si prestas servicios propios de hostelería (limpieza periódica, ropa de cama, recepción…).
- Retenciones: normalmente no hay, aun si paga una empresa, cuando el destino es vivienda de personas físicas.
- No residentes: IRNR 19% (UE/EEE) o 24% (otros). En UE/EEE puedes deducir gastos; fuera, tributas sobre ingresos brutos.
Diferencias fiscales con el alquiler vacacional y el tradicional
| Tipo de alquiler | IVA | Reducción IRPF | Servicios incluidos | Requiere licencia |
|---|---|---|---|---|
| Alquiler tradicional | Exento | 60 % (vivienda habitual) | No | No |
| Alquiler vacacional | 10 % (si hay servicios) | No | Sí (limpieza, ropa, etc.) | Sí (licencia turística) |
| Alquiler flexible | Exento | No | Suministros incluidos, sin servicios hoteleros | No |
Fiscalidad para empresas o autónomos (actividad económica)
Cuando la gestión de alojamientos flexibles se realiza de forma profesional (varias unidades, personal contratado o servicios recurrentes), Hacienda puede considerar que existe actividad económica (art. 27 LIRPF).
En ese caso:
- Tributas como rendimientos de actividad económica.
- Debes darte de alta en el IAE (epígrafe 861.2) y presentar modelos 130/303/390.
- El IVA solo se aplica si se prestan servicios hoteleros.
Este escenario solo suele ser rentable para quienes gestionan varios inmuebles o prestan servicios complementarios de forma habitual.
Recomendaciones para propietarios
A modo de resumen, estas son algunas recomendaciones prácticas para propietarios que alquilan bajo el modelo flexible de cara a cumplir con sus obligaciones legales:
- Formaliza siempre contrato de temporada (art. 3.2 LAU), especificando duración, motivo y servicios incluidos.
- No incluyas limpieza diaria o restauración si quieres mantener la exención de IVA.
- Guarda facturas y recibos de todos los gastos deducibles.
- Declara los ingresos reales en IRPF o IRNR según tu caso.
- Asesórate si gestionas varios inmuebles: puede interesarte tributar como actividad profesional.
Conclusiones y preguntas frecuentes sobre fiscalidad y alquiler flexible
¿Puedo aplicar la reducción del 60% en IRPF en mi alquiler?
No. La reducción del 60% solo aplica a arrendamiento de vivienda habitual del inquilino. El flexible es uso temporal, así que no corresponde. En conclusión, el alquiler flexible tributa como vivienda, pero sin beneficios fiscales del arrendamiento habitual.
¿Incluir suministros y wifi en el alquiler me hace pagar el IVA?
No por sí solo. La exención se pierde cuando prestas servicios de hospedaje (limpieza periódica incluida, cambio de ropa, recepción/atención continuada).
Si me paga una empresa, ¿debo repercutir IVA o soportan retención?
Si el destino es vivienda para una persona física, lo habitual es sin IVA y sin retención. Emite recibo o factura sin IVA salvo que prestes servicios de hotel; entonces aplicarías 10% e iniciarías actividad.
¿Cómo trato la amortización del mobiliario?
Puedes deducir ≈10% anual del coste (con facturas) como gasto, siempre que el mobiliario esté afecto al alquiler y conste en inventario.
¿Qué pasa con los meses sin inquilino?
Residente: no hay ingresos; sigues pudiendo deducir gastos hasta el límite del rendimiento del inmueble. No residente: debes imputar renta inmobiliaria por los meses vacíos.
¿Tengo que darme de alta como autónomo para alquilar por meses?
No, salvo que gestiones varios inmuebles con medios personales y servicios continuos. Un único alquiler flexible se considera rendimiento de capital inmobiliario.
¿Debo declarar la fianza?
No se declara como ingreso, solo tributa si se queda total o parcialmente.
En definitiva, el alquiler flexible ofrece una fiscalidad sencilla y ventajosa frente al alquiler turístico o tradicional.
No requiere licencia, está exento de IVA y se declara como rendimiento del capital inmobiliario.
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