Al firmar un contrato de arrendamiento en España, es habitual que el propietario solicite una fianza y, en algunos casos, una garantía adicional. Pero ¿qué significa exactamente este concepto?, ¿cuántos meses pueden pedirse?, ¿y cómo se regula legalmente? En esta guía te explicamos qué es la garantía adicional en un contrato de alquiler, sus diferencias con la fianza y cómo se aplica en el alquiler flexible o de temporada.
Qué es la garantía adicional del alquiler según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
La garantía adicional es una cantidad de dinero o aval que el propietario puede solicitar además de la fianza legal para cubrir posibles impagos o desperfectos. Está regulada en el artículo 36.5 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Este artículo establece que, en los contratos de vivienda, el arrendador puede exigir una garantía adicional a la fianza, pero no superior a dos mensualidades de renta.
Texto literal (art. 36.5 LAU):
“En el arrendamiento de vivienda, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones contractuales adicional a la fianza en metálico, no pudiendo exceder de dos mensualidades de renta.”
Enlace BOE 36.5 LAU
Garantía adicional del alquiler, diferencias con la fianza
| Concepto | Fianza legal | Garantía adicional |
|---|---|---|
| Definición | Depósito obligatorio regulado por la LAU (art. 36.1) | Depósito o aval pactado libremente entre las partes |
| Finalidad | Cubrir daños o impagos menores | Aportar una protección adicional al propietario |
| Importe máximo | 1 mes de renta (vivienda habitual) / 2 meses (uso distinto) | Hasta 2 mensualidades en vivienda habitual (art. 36.5 LAU) |
| Depósito obligatorio en organismo autonómico | Sí, siempre | No necesariamente, salvo que se entregue en metálico |
| Devolución | Dentro del mes posterior al fin del contrato | Según lo pactado, tras comprobar el estado del inmueble |
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¿Cuántos meses me pueden pedir de garantía adicional legalmente?
- Contrato de vivienda habitual: máximo 1 mes de fianza + 2 meses de garantía adicional (art. 36 LAU). Total: 3 mensualidades.
- Contrato de temporada o uso distinto: fianza de 2 meses (sin límite expreso para garantías adicionales). En la práctica, suele ser 1 o 2 meses más.
- Contrato flexible (por meses): normalmente solo se solicita 1 mes de fianza o depósito reembolsable; no se piden avales ni garantías adicionales.
La Ley de Vivienda 12/2023 reafirma este límite de 2 meses adicionales para vivienda habitual, sin modificar la regulación de los contratos de temporada.
Tipos de garantía adicional más comunes
- Depósito en metálico: cantidad adicional que se entrega junto con la fianza.
- Aval bancario: el banco se compromete a pagar si el inquilino incumple (suele tener comisiones).
- Aval personal: un tercero (padre, familiar o empresa) responde en caso de impago.
- Seguro de impago: contratado por el propietario para protegerse ante retrasos o daños (sustituye en muchos casos la garantía adicional).
En alquiler temporal, la fianza es 2 mensualidades y la garantía adicional del alquiler depende del acuerdo entre partes
Cómo se deposita o gestiona la garantía adicional
Importante: la garantía adicional no se deposita en ningún organismo público.
Quien debe depositarse obligatoriamente es la fianza legal del contrato, en el organismo que corresponda según la comunidad autónoma.
Organismos por comunidad autónoma (depósito de la fianza legal)
- Andalucía: AVRA (Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía)
- Aragón: Gobierno de Aragón – Gestión de fianzas
- Asturias: No existe obligación de depósito (custodia privada). Info de referencia
- Illes Balears: IBAVI – Ingresar fianzas
- Canarias: Instituto Canario de la Vivienda
- Cantabria: No existe obligación de depósito (custodia privada). Info de referencia
- Castilla-La Mancha: Dirección General de Vivienda – Depósito de fianzas
- Castilla y León: Cámaras de la Propiedad Urbana (gestión del depósito)
- Cataluña: INCASÒL – Depósito de fianzas
- Comunidad Valenciana: Generalitat Valenciana – Fianzas de arrendamiento
- Extremadura: Junta de Extremadura – Caja de Depósitos
- Galicia: IGVS – Depósito de fianza
- La Rioja: No existe obligación de depósito (custodia privada). Info de referencia
- Madrid: AVS (Agencia de Vivienda Social)
- Región de Murcia: No existe obligación de depósito desde 11/05/2021. Info de referencia
- Navarra: Cambio normativo en curso/reciente sobre depósito obligatorio para vivienda habitual. Noticia y Registro de contratos
- País Vasco: Bizilagun – Servicio Vasco de Vivienda
- Ceuta: EMVICESA – Fianzas
- Melilla: EMVISMESA – Fianzas de inmuebles
La garantía adicional, si se entrega en metálico, puede depositarse junto a la fianza o gestionarse de forma privada, siempre dejando constancia en el contrato.
¿Cuándo se devuelve la garantía de un alquiler?
La garantía adicional (depósito, aval, etc.) se devuelve al inquilino al finalizar el contrato, tras la entrega de llaves y la comprobación del estado de la vivienda y de que no existen rentas, suministros o daños pendientes. Al no estar regulado un plazo específico, lo habitual es pactar por escrito su devolución en un máximo de 30 días.
El arrendador solo puede retener importes por conceptos justificados (facturas o presupuestos y acta/inventario de desperfectos); el resto debe reintegrarse.
En cuanto a la fianza legal, la LAU prevé su devolución al terminar el arrendamiento y, si el arrendador se retrasa más de un mes, se devenga el interés legal por el tiempo excedido.
Ejemplo práctico de cláusula de garantía adicional
“El arrendatario entrega al arrendador, además de la fianza legal establecida en el artículo 36 de la LAU, una garantía adicional equivalente a una mensualidad de renta, destinada a cubrir posibles impagos o desperfectos en la vivienda. Dicha cantidad será devuelta al arrendatario una vez comprobado el estado del inmueble al finalizar el contrato.”
- En los contratos flexibles o de temporada, esta cláusula suele sustituirse por una simple fianza o depósito reembolsable, eliminando trámites y avales.
Qué dice la Ley de Vivienda 2023 sobre garantías
La Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, mantiene los límites de la LAU y refuerza la protección del inquilino:
- Se prohíbe exigir garantías superiores a 2 mensualidades adicionales a la fianza en contratos de vivienda habitual.
- Se permite la solicitud de seguro de impago, pero no su imposición obligatoria al inquilino.
- En contratos temporales o flexibles, las condiciones siguen siendo libres, siempre que estén debidamente justificadas y pactadas por escrito.
Garantía adicional en el alquiler flexible
El alquiler flexible o por meses, basado en el contrato de temporada (art. 3.2 LAU). tiene un enfoque muy diferente: busca simplificar los trámites y eliminar barreras de acceso. Por eso, la mayoría de operadores y plataformas no solicitan garantías adicionales.
- Se solicita una fianza o depósito reembolsable equivalente a 1 mes de estancia.
- El pago suele hacerse por tarjeta o transferencia verificada.
- No se piden avales bancarios ni personales.
- La devolución se gestiona de forma digital tras la salida del inquilino.
Este modelo es ideal para profesionales, estudiantes internacionales o expatriados que buscan flexibilidad y seguridad sin tener que inmovilizar grandes cantidades de dinero.
Consejos para propietarios e inquilinos
Para propietarios
- Evita pedir más garantías de las permitidas por la LAU.
- Incluye siempre el importe y concepto de la garantía adicional en el contrato.
- Si gestionas varios inmuebles, valora contratar un seguro de impago en lugar de exigir avales.
- En alquiler flexible, prioriza inquilinos verificados y gestión profesional.
Para inquilinos
- Lee bien el contrato antes de firmar y comprueba que la garantía adicional está justificada y limitada.
- Pide siempre recibo o justificante de los importes entregados.
- Evita contratos con condiciones abusivas (más de 3 meses en total entre fianza y garantía adicional).
- En alquiler flexible, aprovecha los modelos sin aval ni garantía, más ágiles y seguros.
Preguntas frecuentes sobre la garantía adicional
¿Pueden pedirme tres o más meses de garantía?
No, en contratos de vivienda habitual el límite total es de 3 meses (1 de fianza + 2 de garantía adicional). En contratos de temporada, se permite cierta libertad, pero debe ser razonable y pactado.
¿La garantía adicional debe depositarse en la comunidad autónoma?
No necesariamente, salvo que se entregue en metálico junto con la fianza.
¿Qué ocurre si el propietario no devuelve la garantía?
El inquilino puede reclamar judicialmente o a través de las oficinas municipales de consumo, aportando el contrato y comprobantes de pago.
¿Puedo sustituir la garantía adicional por un seguro?
Sí. De hecho, muchos propietarios prefieren un seguro de impago que ofrece cobertura sin exigir avales al inquilino.
¿Es lo mismo el depósito que la garantía adicional?
No. Depósito es una forma de garantía en metálico (puede ser la fianza legal de 1 mes, que se deposita en el organismo autonómico, o una garantía adicional en efectivo, hasta 2 meses, que se pacta y se custodia privadamente). En cambio, garantía adicional es el concepto amplio: puede ser depósito en metálico, aval bancario o seguro de impago. La fianza es obligatoria mientras que la garantía adicional solo existe si se pacta.
La garantía adicional es una herramienta legal que ofrece al propietario una protección extra frente a posibles impagos o daños, pero su importe está limitado por la LAU para evitar abusos. En 2025, la mayoría de arrendamientos modernos —especialmente los de alquiler flexible— prescinden de avales y garantías, apostando por procesos digitales, verificación de inquilinos y depósitos moderados.
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