La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los alquileres de fincas urbanas en España. Distingue entre vivienda habitual (art. 2) y uso distinto de vivienda (art. 3), donde encaja el alquiler de temporada y muchos formatos de flex living. Fija reglas sobre duración, prórrogas, fianzas, actualización de renta y obligaciones de propietario e inquilino. Quedan fuera, entre otros, el alojamiento turístico y los contratos de hospedaje.
Última revisión: octubre de 2025.
En esta guía explicamos qué regula la LAU, qué tipos de alquiler contempla, su duración, fianzas, derechos y obligaciones, y cómo se aplica al modelo de alquiler flexible que crece en toda España.
Qué es la LAU y a quién se aplica
La LAU es la norma básica que ordena los contratos de arrendamiento de fincas urbanas. Su finalidad es equilibrar derechos y obligaciones de las partes y dar seguridad jurídica: determina cómo se pacta la renta, cuánto dura el contrato, qué fianza corresponde, quién asume gastos y qué ocurre ante prórrogas, desistimientos o impagos. Se aplica cuando hay cesión de uso de una edificación a cambio de precio, para vivienda o para otros usos no residenciales.
Ámbito de aplicación
- Vivienda habitual (art. 2 LAU): cuando la finalidad principal es servir de residencia permanente del inquilino. Tiene un régimen más protector (duración mínima legal, prórrogas, etc.).
- Arrendamientos para uso distinto (art. 3 LAU) + alquiler flexible o “flex living”: incluyen el alquiler de temporada (por causa temporal real: estudios, trabajo, obras en la vivienda, etc.) y otros usos como oficinas, locales, despachos profesionales o plazas de garaje arrendadas de forma independiente.
Qué contratos no se rigen por la LAU (art. 5)
- Alojamiento turístico: cesión temporal de viviendas amuebladas y equipadas comercializadas en canales turísticos y sometidas a normativa turística autonómica.
- Contratos de hospedaje (régimen hotelero o asimilado): hoteles, hostales y residencias con servicios propios de hospedaje (limpieza periódica, restauración, recepción 24h, etc.).
- Arrendamientos rústicos (fincas no urbanas) y figuras distintas como el arrendamiento de industria o el aprovechamiento por turnos.
- Cesiones vinculadas a cargos o servicios (por razón de trabajo/función) y otros supuestos específicos previstos en la ley.
Tipos de alquiler regulados por la LAU
Vivienda habitual (art. 2)
Se considera vivienda habitual cuando la finalidad principal del contrato es servir de residencia permanente del inquilino. Este régimen es más protector para el arrendatario e introduce duraciones mínimas, prórrogas obligatorias y límites en determinadas materias.
Duración y prórrogas (arts. 9 y 10)
- Duración pactada libremente en el contrato. Si es inferior a la mínima legal, opera la prórroga obligatoria.
- Prórroga obligatoria (art. 9): el inquilino puede permanecer hasta la duración mínima legal (habitualmente 5 años si arrendador persona física, 7 años si persona jurídica), mediante prórrogas anuales automáticas, salvo que el inquilino no desee renovar.
- Prórroga tácita (art. 10): llegada la fecha de vencimiento, si ninguna de las partes ha notificado su voluntad de no renovar en plazo, el contrato se prorroga por anualidades hasta un máximo legal (habitualmente 3 años).
- Preavisos: deben respetarse los plazos de comunicación de no renovación previstos en la ley y/o en el contrato.
Actualización de renta (art. 18)
- La renta solo puede actualizarse si hay pacto expreso y conforme al mecanismo previsto (índice o porcentaje).
- La actualización se aplica a partir del año de vigencia que se cumpla y sobre la renta vigente en ese momento.
- En ausencia de pacto, no procede actualización.
- Ten en cuenta que pueden existir límites o referencias legales vigentes al índice aplicable; conviene revisarlos al firmar o renovar.
Gastos y suministros (art. 20)
- Suministros individualizables (luz, agua, gas, internet): normalmente a cargo del inquilino si el contrato así lo prevé y existen contadores/medición.
- Gastos generales del inmueble (comunidad, IBI, etc.): son del propietario, salvo que se pacte expresamente su repercusión al inquilino, indicando el importe anual a la fecha del contrato.
- Las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por uso ordinario suelen corresponder al inquilino; el resto de reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad corresponden al arrendador (ver arts. 21–23).
Obras, conservación y mejoras (arts. 21 a 23)
- Conservación (art. 21): el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin elevar por ello la renta.
- Pequeñas reparaciones: a cargo del inquilino cuando deriven del uso ordinario.
- Mejoras (art. 22): el arrendador puede introducir mejoras tras el cumplimiento de la duración mínima; en su caso, puede repercutir parte de su coste en la renta según los requisitos legales.
- Obras del inquilino (art. 23): requieren consentimiento escrito del arrendador. Las obras no autorizadas pueden ser causa de resolución y el inquilino debe reponer a su estado anterior si así se le exige.
Cesión y subarriendo (art. 8)
- En los arrendamientos de vivienda, cesión del contrato y subarriendo solo son posibles con consentimiento escrito del arrendador.
- La falta de consentimiento habilita al arrendador a resolver el contrato.
- Si se autoriza, deben respetarse las condiciones pactadas (precio, duración, uso) y la normativa aplicable.
Desistimiento y resolución (arts. 11 y 27)
- Desistimiento del inquilino (art. 11): puede abandonar la vivienda una vez transcurridos seis meses, con preaviso mínimo de 30 días. Puede pactarse una indemnización proporcional (p. ej., una mensualidad por cada año de contrato pendiente de cumplir, prorrateada).
- Causas de resolución (art. 27): impago de renta o fianza, subarriendo/cesión no consentidos, realización de obras sin autorización cuando sea exigible, actividades molestas, dañosas o ilícitas, o el incumplimiento de obligaciones esenciales.
- Recuperación por necesidad del arrendador: en determinados supuestos y cumpliendo requisitos formales y de plazo, el arrendador puede recuperar la vivienda para sí o familiares (cuando la ley lo permite).
El contrato de vivienda habitual se aplica cuando el inmueble constituye la residencia principal del inquilino. Estas son sus principales características:
- Duración mínima: 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica).
- Prórroga tácita: 3 años adicionales si ninguna parte comunica lo contrario.
- Fianza obligatoria: 1 mes de renta (art. 36 LAU).
- Reducción del 60 % en IRPF: aplicable si se destina a vivienda habitual.
- Finalidad: residencia permanente del arrendatario.
Colivings o residencias de estudiantes se rigen en España por la Ley de Arrendamientos Urbanos
Alquiler de temporada/ temporal / flex (art. 3.2)
Es un uso distinto de vivienda: la vivienda no se destina a residencia permanente del inquilino, sino a cubrir una causa temporal real (estudios, trabajo por proyecto, obras en su domicilio, atención familiar, etc.). No aplica el régimen protector de vivienda habitual (prórrogas mínimas), pero sí el marco general de la LAU y la normativa civil.
Duración, prórrogas y penalizaciones
- Duración: libremente pactada (por semanas, meses o el periodo concreto del proyecto). No existen prórrogas obligatorias ni duración mínima legal.
- Prórrogas: solo si se pactan. Recomendable fijar prórroga expresa (por escrito) o una prórroga tácita condicionada a preaviso (p. ej., 15–30 días).
- Preaviso: establecer plazo claro para no renovación o salida anticipada (p. ej., 15 días) y el canal de comunicación (email designado).
- Penalización por salida anticipada: puede pactarse una indemnización proporcionada (p. ej., “una mensualidad por cada tres meses de contrato pendiente”, prorrateable).
- Fianza: al ser uso distinto, la fianza legal es de 2 mensualidades (art. 36 LAU), pudiendo añadirse garantías adicionales (depósito extra, aval, seguro de impago) si se acuerda por escrito.
-
- Ejemplo de cláusula de duración/prórroga: “El contrato tendrá una duración de 6 meses desde el 1/02/2026 al 31/07/2026. Cualquier prórroga exigirá acuerdo escrito de las partes con al menos 30 días de antelación. En ausencia de acuerdo, el contrato finalizará en la fecha prevista.”
- Ejemplo de cláusula de desistimiento/penalización: “El arrendatario podrá desistir con preaviso de 30 días. En tal caso abonará una indemnización equivalente a medio mes de renta por cada mes completo de contrato pendiente, prorrateándose los periodos inferiores.”
Servicios, limpieza y tope de suministros (recomendadas)
- Servicios incluidos: detallar si la renta incluye Wi-Fi, limpieza periódica, cambio de sábanas/toallas, mantenimiento, atención de incidencias, acceso a coworking/gimnasio, etc. (útil enlazar a gastos incluidos o segmentos como nómadas digitales o profesionales).
- Tope de suministros: si están incluidos, fija un consumo máximo razonable para luz/agua/gas; el exceso se repercute con justificante.
- Limpieza: definir frecuencia (semanal/quincenal), estancias incluidas (zonas comunes vs. toda la vivienda), si es obligatoria y coste si el inquilino la cancela.
- Inventario y estado: anexa inventario con fotos/lecturas de contadores a la firma y a la entrega de llaves.
- Normas de uso: horarios, ruido, mascotas, visitas, no fumar, llaves/tarjetas, uso de zonas comunes.
Ejemplo de cláusula de suministros: “La renta incluye suministros con un tope mensual de 120 kWh de electricidad y 10 m³ de agua. Cualquier exceso acreditado en factura será repercutido al arrendatario en el mes siguiente.”
Ejemplo de cláusula de limpieza: “Se realizará limpieza quincenal (2 h) de zonas comunes. La no disponibilidad por parte del arrendatario no exime el servicio; cancelaciones con menos de 24 h se facturarán a 15 €/hora.”
Cómo justificar la causa temporal (ejemplos prácticos)
La validez del contrato de temporada descansa en que exista y se documente la causa temporal. Es recomendable adjuntar soporte y referenciarlo en el contrato.
- Estudios/Prácticas: matrícula, carta de admisión, convenio de prácticas, calendario académico.
- Trabajo por proyecto: contrato temporal, carta de desplazamiento, encargo con fechas, acreditación de cliente.
- Obras en vivienda habitual: presupuesto/factura de reforma, licencia o comunicación de obras, declaración responsable con fechas estimadas.
- Atención familiar/sanitaria: citaciones médicas, certificado de cuidado temporal, comunicación laboral de excedencia.
- Teletrabajo temporal/traslado: carta de empresa indicando periodo y destino.
- Redacción sugerida en el contrato: “El arrendatario declara que ocupa la vivienda en régimen de temporada por el motivo de [p. ej., proyecto profesional en «ciudad»] entre el 01/02/2026 y el 31/07/2026, adjuntándose como Anexo I la documentación acreditativa. La vivienda no constituye su residencia habitual.”
Enlaces a artículos LAU
-
- Art. 2 — Arrendamiento de vivienda
- Art. 3 — Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
- Art. 8 — Cesión del contrato y subarriendo
- Art. 9 — Duración mínima y prórroga obligatoria
- Art. 10 — Prórroga tácita
- Art. 11 — Desistimiento del arrendatario
- Art. 17 — Determinación de la renta
- Art. 18 — Actualización de la renta
- Art. 20 — Gastos generales y de servicios individuales
- Art. 21 — Conservación de la vivienda
- Art. 22 — Obras de mejora
- Art. 23 — Obras del arrendatario
- Art. 27 — Incumplimiento y causas de resolución
- Art. 36 — Fianza
- Art. 1 — Ámbito de aplicación
- Art. 4 — Régimen aplicable (imperatividad)
- Art. 5 — Contratos excluidos de la LAU
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Cómo encaja el alquiler flexible en la LAU
El alquiler flexible o Flex Living no está mencionado expresamente en la ley, pero se basa en el contrato de temporada (art. 3.2 LAU). Es su versión moderna y digital.
Se caracteriza por:
- Duraciones flexibles entre 1 y 11 meses.
- Todo incluido: mobiliario, Wi-Fi, suministros y mantenimiento.
- Gestión profesional por plataformas o empresas especializadas.
- Contratos digitales firmados online, sin avales ni trámites complicados.
- Exención de IVA salvo servicios hoteleros (art. 20.Uno.23º Ley IVA).
Legalmente, el contrato es idéntico a un alquiler de temporada, pero con una experiencia más completa y adaptada a la movilidad actual.
Duración de los contratos según la LAU
| Tipo de contrato | Duración mínima | Duración máxima | Prórroga automática |
|---|---|---|---|
| Vivienda habitual | 5 años (7 si el arrendador es empresa) | Libre | 3 años |
| Temporada / flexible | No hay mínimo legal | Libre (recomendado: 11 meses máx.) | No |
Fianza y garantías según la LAU (art. 36)
- Vivienda habitual: fianza de 1 mes de renta.
- Temporada o uso distinto: fianza de 2 meses de renta.
- Las partes pueden pactar garantías adicionales (aval o depósito extra), aunque el alquiler flexible suele prescindir de ellas.
- La fianza debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente.
Enlaces a organismos autonómicos.
- Andalucía — AVRA (Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía):
Fianzas del alquiler. - Aragón — Gobierno de Aragón (Depósito de fianzas – régimen general):
Depósito ·
Devolución. - Asturias — No obligatorio (suprimido):
Referencia. - Illes Balears — IBAVI (Institut Balear de l’Habitatge):
Fianzas de alquiler ·
Registro y depósito. - Canarias — Instituto Canario de la Vivienda / Caja de Depósitos:
Información ·
Constitución de depósito. - Cantabria — No obligatorio:
Referencia. - Castilla y León — Cámaras de la Propiedad Urbana (gestión del depósito):
Depósito obligatorio ·
Info Cámaras. - Castilla-La Mancha — Junta de Comunidades (Vivienda):
Depósito de fianzas ·
Régimen general. - Cataluña — INCASÒL (Institut Català del Sòl):
Fianzas de alquileres ·
Depósito. - Comunitat Valenciana — Generalitat (ATV / Tesorería):
Depósito telemático ·
Información y trámite. - Extremadura — Junta de Extremadura (Caja General de Depósitos):
Constitución de fianzas en metálico. - Galicia — IGVS (Instituto Galego da Vivenda e Solo):
Depósito de fianza. - Comunidad de Madrid — Comunidad de Madrid (AVS/IVIMA):
Fianzas de arrendamiento ·
Sede electrónica (depósito). - Región de Murcia — No obligatorio:
Referencia ·
Info CARM. - Navarra — Obligatorio desde 2025 (Hacienda Tributaria de Navarra; base legal):
Ley Foral 9/2025 (depósito de fianzas). - La Rioja — No obligatorio:
Referencia OCU. - País Vasco — Gobierno Vasco (Bizilagun / Etxebide):
Fianzas y registro ·
Información Bizilagun.
Derechos y obligaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos
Del propietario
- Mantener la habitabilidad (art. 21 LAU): realizar a su cargo las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (salvo que el deterioro sea imputable al inquilino). Las obras deben ejecutarse con la menor molestia posible y notificarse con antelación.
- Respetar la posesión y la intimidad: no puede entrar en la vivienda sin consentimiento del inquilino, salvo urgencia justificada (p. ej., fuga de agua) o lo pactado por escrito para lecturas/inspecciones con preaviso.
- Entregar la vivienda en condiciones de uso: limpia, con instalaciones operativas, inventario y llaves/tarjetas necesarias.
- Asumir los gastos no repercutidos (art. 20): comunidad/IBI y otros gastos generales del inmueble cuando no se haya pactado su repercusión; si se repercuten, debe constar por escrito el importe anual vigente a la firma.
- Garantías y fianza (art. 36): custodiar la fianza legal y devolverla en el plazo legal una vez comprobado el estado e imputados, en su caso, importes por daños o suministros pendientes.
- Información y documentación: facilitar manuales de uso de electrodomésticos, certificados energéticos, teléfonos de emergencias y protocolo de incidencias.
- Actualización de renta (art. 18): solo si se pactó expresamente el mecanismo de actualización; en caso contrario, no procede.
- Comunicar no renovación/desistimiento: respetando los preavisos contractuales y legales (arts. 9 y 10 en vivienda habitual; libertad de pacto en temporada).
Del inquilino
- Pagar la renta (arts. 17 y 18): en la cuantía, forma y plazo pactados; si hay actualización pactada, aplicar el método acordado desde el aniversario correspondiente.
- Suministros y gastos (art. 20): abonar los suministros individualizables y, en su caso, los gastos repercutidos expresamente (comunidad/IBI), así como excesos sobre topes de consumo si se incluyeron.
- Cuidar la vivienda: usarla diligentemente, realizar las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario y comunicar al propietario averías que requieran reparación para conservar la habitabilidad (art. 21).
- No realizar obras sin consentimiento (art. 23): cualquier obra que altere la configuración o elementos fijos requiere autorización escrita. Al finalizar, debe restituir si así se le requiere.
- No subarrendar ni ceder sin permiso (art. 8): la cesión del contrato o el subarriendo exigen consentimiento escrito del arrendador; su incumplimiento puede ser causa de resolución.
- Respetar la convivencia: no realizar actividades molestas, insalubres, nocivas o ilícitas; cumplir normas de comunidad y reglas de uso pactadas.
- Permitir reparaciones necesarias: facilitar el acceso razonable para obras de conservación notificadas con antelación.
- Devolución al término: entregar llaves, dejar la vivienda en buen estado, devolver todos los elementos del inventario y facilitar lecturas finales de contadores.
- Desistimiento/fin de contrato: en vivienda habitual, posibilidad de desistir tras 6 meses con preaviso de 30 días y, si se pactó, indemnización proporcional (art. 11); en temporada, rige lo pactado (art. 3.2 y supletoriamente Código Civil).
Reformas y cambios recientes (2019–2025)
- Duración de vivienda habitual: se mantiene la ampliación de 3 → 5 años (arrendador persona física) y 7 años (persona jurídica), introducida en 2019; prórroga tácita: 3 años. (RDL 7/2019).
- Fianza: sin cambios en la LAU: 1 mes (vivienda) y 2 meses (uso distinto); depósito obligatorio en el organismo autonómico correspondiente.
- Actualización anual de renta (vivienda habitual): topes transitorios de la Ley 12/2023: 2% en 2023, 3% en 2024 y desde 2025 se aplica el nuevo índice de referencia del INE (primer valor de referencia ~2,2% en enero de 2025).
- Zonas tensionadas (Ley 12/2023): las CCAA pueden declararlas, en esos ámbitos hay límites adicionales para fijar o actualizar rentas, especialmente para grandes tenedores, siguiendo el índice de referencia.
- Alquiler de temporada / flex living (art. 3.2, uso distinto): no le aplican los topes de vivienda habitual ni el índice del INE; la duración, actualización y penalizaciones rigen por libertad de pacto (siempre con causa temporal real documentada).
En contratos por temporada y flexibles, la fianza en España asciende a dos mensualidades.
Cómo se aplica la LAU al coliving y flex living
El Coliving y el Flex Living se acogen a la LAU como arrendamientos de temporada, siempre que:
- El inquilino tenga una residencia temporal (por trabajo o estudios).
- La estancia no supere los 11 meses de forma continuada.
- No se ofrezcan servicios hoteleros (para no entrar en régimen turístico).
- Se cumplan las obligaciones fiscales (IRPF e IVA exento).
Así, la LAU ofrece el marco jurídico perfecto para el alojamiento flexible en España.
Errores frecuentes
- No justificar la causa temporal: adjunta matrícula, carta de empresa, licencia de obras, etc., y cítala en una cláusula específica.
- Confundir temporada con vivienda habitual: define expresamente que no es residencia permanente y fija fechas de inicio/fin.
- Falta de inventario y lecturas: anexa inventario con fotos y lecturas de contadores en entrada/salida.
- Prórrogas y preavisos ambiguos: concreta si hay prórroga (o no), plazos de preaviso (15–30 días) y canal de comunicación.
- Suministros “incluidos” sin tope: fija un consumo máximo y cómo se repercute el exceso con factura.
- Obras o subarriendo sin permiso: exige autorización escrita (arts. 8 y 23 LAU) y recoge causa de resolución por incumplimiento.
- Fianza y garantías mal pactadas: respeta el art. 36 (1 mes vivienda / 2 meses uso distinto) y deposítala en el organismo autonómico.
- Sin protocolo de incidencias: define tiempos de respuesta, acceso para reparaciones y teléfonos de emergencia.
Preguntas frecuentes relacionadas con la Ley de Arrendamientos Urbanos
¿Qué pasa si el inquilino no se va al finalizar el contrato de temporada?
No se aplica prórroga automática; el contrato finaliza en la fecha pactada. Si el inquilino no abandona, puede iniciarse un proceso de desahucio.
¿Puedo empadronarme en un contrato temporal?
Sí, si resides de forma habitual durante varios meses. La ley no lo prohíbe y los ayuntamientos lo permiten con documentación adecuada.
¿Puedo ofrecer limpieza o mantenimiento sin perder la exención de IVA?
Sí, siempre que no sean servicios propios de hotelería (recepción, restauración o limpieza diaria).
¿Se puede subarrendar una vivienda arrendada por temporada?
Solo si el propietario lo autoriza expresamente por escrito.
La Ley de Arrendamientos Urbanos sigue siendo la norma básica para entender el mercado del alquiler en España. Dentro de ella, el artículo 3.2 ofrece la base legal del alquiler flexible: contratos por meses, sin licencia turística, totalmente legales y adaptados a la movilidad actual.
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